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I prezzi del mercato milanese mostrano un calo su base annuale a fronte di una variazione semestrale lievemente positiva
“Nel primo semestre 2025 l’indice di performance della compravendita residenziale del mercato di Milano assiste ad un miglioramento congiunturale, con un ritorno in territorio positivo, da cui mancava dal secondo semestre 2023, principalmente a causa del significativo calo delle compravendite. Questo miglioramento è imputabile, nella congiuntura attuale, alla dinamica dei prezzi, alla pressione della domanda e al contrarsi degli sconti medi”- è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma.
Comparto residenziale
Con 23.990 compravendite nel 2024, il mercato residenziale di Milano ha riportato un’ulteriore flessione tendenziale degli scambi, pari al -3,5% sul 2023, in un contesto in cui il mercato nazionale ha registrato una timida ma incoraggiante crescita (+1,3%) e Roma si è assestata sul +2%. Il primo trimestre 2025 ha portato l’attesa inversione di tendenza (+7,1% tendenziale), verosimilmente supportata dall’allentamento delle condizioni del credito e la diminuzione del livello dei tassi di interesse. I prezzi del mercato milanese mostrano un calo su base annuale ( -0,9% per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo e -1,2% per quelle usate), a fronte di una variazione semestrale lievemente positiva (rispettivamente +0,6% e +0,3%). Nel caso delle abitazioni nuove, lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto rimane contenuto (3,5%) soprattutto se confrontato con quello degli immobili usati (8%). Considerando i tempi di assorbimento del mercato, i tempi medi di vendita delle abitazioni nuove e usate rimangono stabili intorno ai 4 mesi.
Il mercato della locazione è sorretto dalla robusta domanda. Nel primo semestre 2025 i canoni medi confermano il trend al rialzo degli ultimi due anni e mezzo, con un incremento medio annuo dell’1,6% e semestrale del +0,6%. Si segnala, tuttavia, una diminuzione di intensità della crescita rispetto al primo semestre 2024 (+5,2% annuo) e del secondo semestre 2024 (+3,2% annuo). Il rendimento medio lordo da locazione è stazionario su 5 punti percentuali. Stabili i tempi di locazione che si attestano intorno ai 2-3 mesi, sebbene alcuni degli immobili offerti in affitto e particolarmente apprezzati dalla domanda rimangano sul mercato solo pochi giorni.
Con riferimento alle dinamiche della domanda, l’indagine di Nomisma presso gli operatori del mercato ha rilevato nel semestre un incremento della domanda transitata per agenzia finalizzata ad operazioni di acquisto (56% contro il 51% del secondo semestre 2024). Tra le operazioni di acquisto, cresce la quota di transazioni sostenute da mutuo su base semestrale (67% contro 63%).
Comparto non residenziale
A consuntivo 2024 il mercato degli uffici al dettaglio a Milano ha registrato, con 912 transazioni, un risultato leggermente in calo (-2,5%), a fronte di un primo semestre che aveva messo a segno un incremento a due cifre (+15,2%). Nel primo semestre 2025 il comparto ha confermato l’interruzione della crescita dei prezzi che era in atto da cinque semestri. Sia le variazioni annuali sia quelle semestrali presentano infatti risultati leggermente negativi (-0,9% e -0,4% rispettivamente), con valori positivi solo in semicentro (+1,5% su base annua) e una più rilevante flessione delle quotazioni nei business district (-2,2%). Gli sconti medi concessi in fase di trattativa si assestano tra 7-8% in centro e semicentro e sul 10% in periferia. Con riferimento ai canoni, il rialzo in atto dal primo semestre 2022 era stato interrotto nel secondo semestre 2024 da un risultato semestrale leggermente negativo (-0,7%), confermato nel primo semestre dell’anno in corso (-1,4%). In tale contesto, si confermano stabili i tempi di assorbimento, sia di vendita (6-7 mesi) che di locazione (4-5 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,0%.
Con 1.725 transazioni a consuntivo 2024 il volume di compravendite di negozi sul mercato di Milano ha scontato una battuta di arresto (-4,8%). Le quotazioni di vendita, dopo sei semestri di incremento consecutivo post-pandemia, registrano un calo sia annuale (-1,8%) che semestrale (-0,8%) in quasi tutte le zone urbane. Rimangono stazionari i tempi di vendita (circa 6-7 mesi) e di locazione (circa 4 mesi), mentre sono stabili gli sconti medi, più contenuti in centro (7-8%) e più elevati in periferia (11%). Una dinamica simile riguarda anche il comparto locativo, con i canoni medi di locazione in calo su base annuale (-1,6%) e semestrale (-0,9%). Il mercato registra tempi di assorbimento stabili rispetto al semestre precedente (4 mesi circa), con tempistiche pressoché omogenee tra le varie localizzazioni. I rendimenti medi lordi annui si mantengono stabili al 6,7%.
Previsioni settore residenziale
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il secondo semestre 2025, stazionarietà del numero di compravendite, dei prezzi e canoni medi e del numero dei contratti di locazione, che scontano – questi ultimi – la scarsa offerta sul mercato.
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