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Nel 2025 il mercato immobiliare milanese ha mostrato due velocità diverse tra vendite e affitti. Da un lato i prezzi delle abitazioni in vendita hanno continuato a crescere, anche se con un ritmo più moderato rispetto agli anni precedenti (+2,2%). Dall’altro, dopo una lunga stagione di rincari, il mercato degli affitti ha registrato una lieve inversione di tendenza, con i canoni in calo dello 0,5% rispetto al 2024.
Sono alcune delle principali evidenze della prima edizione del Market Monitor elaborato da Immobiliare.it Insights, proptech company specializzata in analisi di mercato e data intelligence e parte del gruppo Immobiliare.it, il principale portale immobiliare italiano. Il report offre una fotografia dettagliata del mercato immobiliare nel 2025 a livello nazionale e nei principali mercati metropolitani.
Alla fine del 2025 per comprare casa a Milano erano necessari in media 5.551 euro al metro quadro, mentre per affittare un immobile servivano 22,2 euro al metro quadro. Con questi livelli di prezzo il capoluogo lombardo si conferma anche nel 2025 il mercato più caro d’Italia sia per le compravendite sia per le locazioni. Guardando alle previsioni per il 2026, il trend dovrebbe proseguire: i prezzi delle case in vendita sono attesi ancora in crescita del 2,2%, mentre gli affitti dovrebbero tornare a salire, seppur molto lentamente, con un incremento stimato dello 0,4%.
Domanda e offerta: vendite in tensione, gli affitti rallentano
Nel segmento delle compravendite la pressione della domanda è aumentata del 5% nell’ultimo anno, mentre l’offerta è cresciuta solo marginalmente (+1,5%). Nel mercato degli affitti lo scenario è opposto: l’offerta, già in aumento nel 2024, è salita ulteriormente nel 2025 con un balzo del 27,6%. Allo stesso tempo la pressione della domanda si è ridotta in modo marcato, registrando un calo del 23,5%. Secondo l’analisi, il raffreddamento della domanda di locazioni è legato soprattutto ai prezzi ormai molto elevati, che rendono il mercato inaccessibile a una parte significativa dei potenziali inquilini.
Comprare o affittare a Milano: il nodo dell’accessibilità
Il problema dell’accessibilità resta uno dei punti più critici del mercato milanese. Per quanto riguarda l’acquisto di una casa, chi può contare su un solo reddito riesce a permettersi appena il 6,5% degli immobili disponibili sul portale Immobiliare.it. La quota sale al 39,1% se si considera una coppia con due redditi.
Nel mercato degli affitti la situazione è ancora più restrittiva: un single può accedere soltanto al 4% dello stock disponibile, mentre per le coppie la quota sostenibile arriva al 50,6%. Negli ultimi anni l’accessibilità si è ridotta in modo sensibile. Rispetto al 2021, anche per le famiglie con due redditi la percentuale di immobili accessibili è diminuita di quasi 18 punti percentuali nelle compravendite e di circa 20 punti negli affitti.
Milano resta il motore del mercato immobiliare italiano
Nonostante prezzi elevati e accessibilità limitata, Milano continua a essere uno dei mercati immobiliari più dinamici del Paese. Nel 2025 nel capoluogo lombardo sono state concluse circa 25.600 compravendite immobiliari, con un fatturato complessivo di circa 10,16 miliardi di euro. Entrambi i valori risultano in crescita rispetto al 2024, quando le transazioni erano state meno di 24.000 (+6,8% su base annua) e il fatturato complessivo si era fermato sotto i 10 miliardi (+2,3%). Numeri che confermano Milano, insieme a Roma, come uno dei due principali poli del mercato immobiliare italiano.
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