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Il segmento più esclusivo dell’immobiliare milanese non arretra, ma smette di correre. Dopo il picco degli ultimi anni, il mercato delle residenze di lusso in città mostra segnali di stabilizzazione. A dirlo è l’Osservatorio Residenze Esclusive di Tirelli&Partners, che fotografa il secondo semestre 2025. Il dato di fondo è la conferma di una netta separazione tra due fasce: quella oltre i 6 milioni di euro, storicamente sostenuta dalla domanda internazionale, e quella compresa tra 1 e 3 milioni, prevalentemente appannaggio degli acquirenti italiani. Proprio il segmento top sta vivendo una fase di normalizzazione dopo l’espansione degli anni scorsi.
Le cause della frenata
Secondo il report di Tirelli&Partners citato da MilanoToday, le ragioni della frenata iniziale sono tre. La prima è la riduzione degli acquirenti provenienti da Londra, legata alla cancellazione dei benefici fiscali del regime “res non dom”. La seconda è l’aumento della flat tax italiana da 100mila a 300mila euro. La terza è strutturale: la carenza di residenze esclusive realmente difficili da replicare. Chi compra sopra i sei milioni cerca immobili unici per posizione, caratteristiche e qualità costruttiva. L’offerta, però, è sempre più limitata.
Immobiliare di lusso a Milano: i “pezzi” più costosi del 2025
Nel secondo semestre 2025 tra le compravendite più rilevanti si segnalano tre immobili dal valore complessivo di 23 milioni di euro. Il primo, in area Venezia-Duse, è un appartamento di 350 mq con terrazzo, valutato 23mila euro al mq per un totale di 8 milioni e 300mila euro. Il secondo è un attico in zona Magenta, 400 mq con terrazzo e posto auto, oltre 18mila euro al mq, prezzo complessivo 7 milioni e mezzo. Il terzo, un altro attico di 320 mq con terrazzo e garage doppio, è stato trattato a 7 milioni e 300mila euro, quasi 23mila euro al mq. Sono tra le abitazioni più costose scambiate a Milano nella seconda metà del 2025.
Prezzi medi e top price: fino a 38.700 euro al metro quadro
Il prezzo medio al metro quadro nel segmento lusso supera i 9.400 euro, contro una media cittadina di 5.600 euro (dato Immobiliare.it, gennaio 2026). Nel dettaglio:
Media ponderata prezzo medio nuovo: 10.718 €/mq
Media ponderata prezzo medio usato: 8.963 €/mq
Prezzo medio complessivo: 9.645 €/mq
Prezzo medio minimo: 7.355 €/mq
Prezzo medio massimo: 12.320 €/mq
Prezzo medio complessivo per immobile: 1.878.797 euro
Le differenze territoriali restano marcate.
Prezzo medio:
Quadrilatero: quasi 14mila €/mq
Centro storico: 9.100 €/mq
Brera-Garibaldi, Magenta e Venezia-Duse: oltre 10mila €/mq
Top price richiesti:
Quadrilatero: 38.700 €/mq
Centro storico: 30.700 €/mq
Brera-Garibaldi: 25.400 €/mq
Magenta: quasi 21mila €/mq
Venezia-Duse: oltre 27mila €/mq
Una casa di lusso si vende in media in sette mesi, contro i quasi tre mesi del mercato residenziale ordinario. Nel secondo semestre 2025 è aumentato lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo finale: 8,6%, contro l’8% del periodo precedente. Segnale di maggiore disponibilità al compromesso da parte dei proprietari. Scende invece il tempo medio di giacenza degli immobili invenduti, che torna sotto i 26 mesi.
Gli affitti nel segmento lusso
E gli affitti? Il canone medio nel segmento lusso è di 313 euro al mq l’anno (contro circa 22 euro per il mercato ordinario milanese). Nel dettaglio:
Quadrilatero: quasi 400 €/mq
Centro storico: 300 €/mq
Magenta: 292 €/mq
Top rents:
Quadrilatero e Magenta oltre 1.000 €/mq/anno
Brera-Garibaldi poco sotto i 1.000
Venezia-Duse poco sopra i 750
Media ponderata locazioni:
Minimo: 242 €/mq
Medio: 313 €/mq
Massimo: 402 €/mq
Le previsioni per il 2026
Secondo Gabriele Torchiani, partner di Tirelli&Partners e responsabile dell’Osservatorio, il mercato delle locazioni sta passando “da una fase di espansione guidata dalla domanda a una di consolidamento condizionata dai vincoli dell’offerta”. Per il 2026 sia compravendite sia affitti dovrebbero muoversi verso una stabilizzazione. Resta il fatto che il segmento high-end rappresenta una porzione molto ridotta dell’intero mercato immobiliare milanese. Ma è quello che, più di ogni altro, racconta la capacità attrattiva internazionale della città — e i suoi nuovi equilibri.
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